土地使用权价款是怎么回事？

“1、财税【2016】140号文件规定：‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。这里的向政府部门支付的地价款究竟包括哪些内容？

2、土地前期开发费用是指政府一级开发成本、七通一平、规划、勘察等前期开发费用吗？

3、税总局公告【2016】18号文件规定：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。这个允许扣除的土地价款具体包括什么内容？”

要解答这位朋友的问题，我们需要从以下几个方面进行分析：

一、房企营改增后土地价款如何扣除？

国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内出让给房地产企业，房地产企业必须一次性或分次支付一定数额的货币资金即土地出让金。

因为国土资源部门出让土地没有征收增值税，收到的土地出让金只能开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。所以，房地产企业支付的土地出让金也无法取得增值税专用发票进行进项税额抵扣。为了减轻房地产企业的增值税税负，国家在营改增以后出台了【2016】18号文件，允许房地产企业在一般计税方式下计算增值税销售额时，采取差额扣除土地价款。

二、房企向政府部门支付的土地价款究竟包括哪些内容？

（一）政策文件：

《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税【2016】140号文件第七条规定：

“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第 10点中‘向政府部门支付的土地价款’，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

（二）政策理解：

可以从销售额中扣除的土地价款究竟包括哪些内容，营改增政策出台以来，这个文件算是得以明确，但是，一个“等”字又意味深长，让人浮想联翩。因为这个“等”字，各地税务机关在执行过程中又会产生税企争议。实务中，我们认为“向政府部门支付的土地价款”，一般包括土地出让金、拆迁补偿费用、土地前期开发费用和大市政配套费。下面我们来具体分析一下：

1、土地出让收益：

一般是指政府加价包含在向房地产企业收取的土地出让金价款之内，不再单独收取。所以，文件中虽然罗列出来，但是，我们可以将该项忽略。

2、拆迁补偿费用和土地前期开发费用：

（1）净地（熟地）出让

如果是净地（熟地）出让，说明政府部门实施了土地的储备制度，将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，拆迁安置问题已经妥善解决，土地一级整理工作已经基本完成。

房地产企业取得净地可以直接进行二级开发，就不会再发生拆迁补偿安置费和七通一平费用，所以，房地产企业取得净地就需要额外负担这部分费用的支出，需要向政府部门缴纳毛地变净地的拆迁补偿费用和土地前期开发费用。

（2）毛地（生地）出让

目前招拍挂制度要求政府以“熟地”出让土地，但是，实务中，由于政府资金紧张等原因，会出现毛地（生地）现状出让土地，直接让房地产企业进行拆迁安置和土地一级整理工作，生地转化为熟地后，政府再进行“招拍挂”手续。

房地产企业取得毛地直接进行一二级联动开发，就会发生拆迁补偿安置费和七通一平费用，所以，房地产企业取得毛地自行发生了这部分费用的支出，就不需要向政府部门缴纳毛地变净地的拆迁补偿费用和土地前期开发费用，典型代表是旧城改造项目。

3、大市政配套费：

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》财税【2004】第134号文件规定：

“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

2、以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”