异地安置动迁房应如何进行成本核算？

异地安置，即从他处购入大批量动迁房用于安置动迁居民。购置大批量

的动迁用房，其进价以批量购入价格计算，但动迁房的使用往往是一套一套地分

配，一些大的综合性房地产开发公司有时还几个项目同时使用、分配一批动迁房,

并且，许多情况下批量购人的动迁房往往是二、三、四、五楼等层次较好的房屋

大部分使用完毕，而一（底楼）、六楼（顶楼）等层次较差的房屋则无人问津。

但

留下来的一（底楼)、六楼（顶楼）房屋的市场价一般情况下比二、三、四、五

楼的市场价格要低很多。如果一（底楼）、六楼（顶楼）房屋成本也按批量进价

计算，与二、三、四、五楼的房屋成本相同，从理论上讲它不符合会计核算的稳

健性原则，从实际来看也不太合理。

如何合理核算批量动迁房的成本，将直接影

响各项目的动迁成本（土地成本）及公司资产负债表项目“存货”的价值，影响

公司的资产质量。

笔者认为，批量购人动迁房的批量价格只是此批量动迁用房的

市场价格的加权平均，动迁房成本核算的关键是必须按房屋的层次等因素调整每

一套动迁房的实际购人价格，并按每一套动迁房调整后的实际购人价格核算其成

本，只要每一套动迁房的成本真实、可靠，则分配进人各项目的动迁成本（土地

成本）也就真实、可靠，资产负债表项目“存货”的价值，也就真实、可靠。

土地征用及拆迁补偿费是指因房地产开发而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、土地拍卖价款及佣金等。 　　企业购置的拆迁安置房属于“安置动迁用房”项目，因此拆迁安置房的成本应该计入“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，进行会计核算。 拆迁安置房的相关税收问题 营业税：根据国税函（1995）549号规定，对房地产开发企业进行房屋的拆迁安置时，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，住宅房屋的成本价包括土地成本。土地增值税：房地产开发企业以拆迁补偿费可以作为房地产开发成本，在计算增值额时进行扣除。企业所得税：如果成本对象实际总可售面积包括拆迁赔偿面积的，在计算税收成本对象总可售面积时，应包括拆迁赔偿面积。"