居住权登记如何办理？

　　一、居住权如何登记

　　1、居住权依申请登记

　　依申请登记是不动产登记的基本原则，因此，居住权登记也应当适用该原则。由设立人、居住权人通过申请的方式向房管局提出申请，启动居住权登记。

　　2、居住权自登记时设立

　　（1）根据《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记时设立，即居住权人取得居住权，居住权自记载于不动产登记簿时依法设立。

　　（2）物权设立模式有两种，一种是登记生效主义，一种是登记对抗主义。《民法典》第三百六十八条对居住权的设立，采取的是登记生效的立法模式，即如果当事人需要设立居住权，有义务向房管局提出登记申请。居住权自记载于不动产登记簿时发生法律效力。

　　二、居住权的性质

　　1、居住权是用益物权

　　居住权是以满足特定居住需要的用益物权，专指在他人房屋上的居住权，由房屋所有权人以外的人享有，体现了房屋所有权的权能分离。相比于债权性质的租赁权，居住权不仅具有占有、使用的权能，还具有排除妨害的对抗第三人的物权属性，在居住权遭受侵害时，居住权人可以行使物权请求权以保护其权利。

　　2、居住权是人役权

　　居住权是为特定人的利益设定的人役权，具有较强的人身依附性，一般只能由特定权利人享有，不可转让或者由他人继承，其流通性和继承性受到极大限制。住困难问题，满足家庭成员的生活需要，体现了家庭成员间互助的性质。居住权的历史渊源决定了其具有人身专属性、终身性和无偿性。

　　三、居住权的申请材料

　　1、结合目前不动产登记的申请材料，申请居住权登记，应当提交《不动产登记申请书》在登记权利类型中填写“居住权设立登记”、《居住权协议》。

　　2、如是遗嘱方式设立的，应当提供《不动产登记申请书》，在登记权利类型中填写“遗嘱设立居住权”、遗嘱等书面材料。

　　3、此外还应当提供当事人的身份证明材料。如当事人系未成年人、无民事行为能力人、限制民事行为能力人等的，还应提交相应的监护关系证明材料等。

房屋居住权，就是指房屋没有产权证，只有居住权。那么如果该房屋拥有者获得居住权的话，如何办理登记？

居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权的设立要求向登记机构申请登记，不具现实可操作性，反而不利于保护实际居住人的合法权利，建议删除“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”的规定。

居住权的期间可以由当事人自由设定，可以为其设定一个固定的期限，也可以设定为终生。但需要注意的是，居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。此外，设立了居住权的房子原则上不得出租，除非当事人之间另有约定。另外，居住权规定在民法典物权编的用益物权之章，也就是说居住权人对标的房屋享有物权效力，而租赁是债权关系，物权具有优先于债权的效力，因此，承租人无权干涉居住权人行使权利。

居住权性质

1、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

2、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体(如合伙团体)不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

3、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

4、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

5、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

6、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。

7、居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。

一、居住权登记

《中华人民共和国民法典》

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

二、居住权登记机构

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。因此截至2020年8月，居住权登记机构还未设立。

一、设立的时间点

根据《民法典》第14章居住权的相关内容分析可知，居住权的设立可大致分成房屋所有权人在世的时候直接设立和以遗嘱？形式进行设立。

二、没有发生物权效力的时间

针对这个问题，也需要分成两种情况来分析。如果房屋所有权人在世的时候直接申请设立的，根据《民法典》第368条的规定是登记设立。

而针对以遗嘱方式设立的呢，是登记生效？还是房屋所有权人死亡时直接发生物权效力？笔者认为应当还是登记生效。具体理由如下：

1、居住权是用益物权，除非法律特别规定，如《民法典》第333条规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”之类的，否则都应当按一般规定，即登记设立的原则。

2、死亡即发生权利变动的原则是以原权利已经合法存在为前提的，如所有权、土地使用权等已经合法建造或者合法登记后发生继承的。而以遗嘱形式来设立的居住并不符合此类情形，并且《民法典》第369条还明确规定“居住权不得转让、继承。”因此笔者认为，其本质上是以遗嘱的形式给房屋所有权人确定了一个，配合办理居住权的义务和居住权人要求继承人配合办理相应居住权的权利。

三、居住权需提供的原因文件

根据《民法典》第367、371条规定，结合《民诉法》的相关规定，申请居住权的原因文件可分三次三种，即居住合同、包含居住权的遗嘱、明确居住权的生效法律文书。

四、居住权办理程序

根据以上内容分析，居住权办理的一般程为房屋所有权人和居住权人双方共同提出申请；如以遗嘱方式设立的，则可在办理房屋所有权继承的时候一并提出申请或者分别办理。

需要特别注意的是，以遗嘱方式设立的，如现房屋所有权人与居住权人有纠纷，即使不认可居住权设立的，则应当先通过诉讼解决后再进行办理相应的居住权登记。

办理居住证具体流程如下：

1、登记所需材料：准备居住证申请表、本人身份证复印件、房东的身份证复印件、房东房屋不动产权证复印件、租赁合同复印件。

2、登记地点：到实际居住地辖区公安派办理租赁登记备案并缴纳房屋租赁税，在办理居住登记半年后，就可以领取居住证了。