请问房地产中的“反租”是什么意思？

售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。

房地产市场素有“不炒不活”的说法，一直都有这么一批职业投资者在其中制造和寻找机会，成为楼市里不可忽视的一种力量。他们中不少人有一套完整规范的保障机制和诱导手段来吸引投资，技巧性地引导炒楼行为，争得巨大利润空间。售房返租的技巧在于将楼盘分割成一个个小单元，分割越小，总价就越低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户，故而应对“返租回报"持十分谨慎的态度。

首先，即便再具有蛊惑性的返租回报也得推敲推敲。如果我们把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率就会大打折扣。譬如租金，一些项目还没有交房，开发商便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报往往会吓人一跳。税费在租金中占有一定比重，理应是每一个投资者考虑的重要内容。还有更多的因素计算者都给故意或无意的忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入，而且，购房返租是建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会灰飞烟灭。事实上，一个商铺三年之内如果不能做旺，无论是发展商还是消费者都是难以坚持下去的。

令人不安的是，现在流行的返租回报方式，有的没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。细想还不难发现，“返租”的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。问题是，万一物业租不出去，万一租价达不到回报率，万一发展商的资信或投资组合出现问题或开发商跑了，业主到底能与谁一起赚钱？以前某商场也采劝返租回报”的营销方式，提出“今天借你一桶水，明日还你一桶油”，最后不要说油，水也打了“竹篮”。

案例:

*某房地产有限公司1996年与葛姓业主达成售后回租协议，后因房产公司未履行合同，少付以至不付其承诺的租金，遂被业主拽上法院。令人哭笑不得的是，作为被告的房产公司败诉后提起上诉竟称：包租的实质是变相融资行为，房产公司不具备提供融资服务的主体资格，因此租赁承诺确认书违反国家金融法律、法规的规定，属非法融资，应确认为无效。该公司为了赢官司不得不说出了搞售房返租动机。

返租是通过将已有社会资源的再配置从中获取高额租金的行为，本身并不直接增加社会财富；而返租业务并非所有企业都可以经营，必须是经过特许的极少数融资租赁公司才有权经营，这种经营的特许缺乏必要的竞争机制，导致返租经营权向“特权”转化，从而使“寻利”向“寻租”转化，把原本能够增进社会的经济福利行为，变成了“寻求直接的非生产性利润”。

*广州:名汇商城"返租"案30户业主胜诉

5年前，众多投资者以“返租”形式在上下九的名汇商城买铺，本计划5年能拿回6成购铺款。今年春季，商城开发商却以严重亏损为由，紧急叫停返租，业主们着急讨租金不算，更要求将返租进行到底，战火因此闹上法庭。

日前，荔湾法院一方面判决驳回了开发商解约的请求，另一方面判令开发商须在1月内一次性将拖欠租金付清业主。

法院判决：亏损与解约无关开发商理应返租

今年3月底，名汇商城58户业主联合起来将纠纷诉诸法律，要求开发商广州华虹房地产实业有限公司（下称华虹公司）偿付所欠的1万多元至40多万元不等的租金；并要华虹继续履行5年返租之约。

日前，大部分业主拿到了荔湾区法院对这宗系列案的一审判决。法院首先确认华虹与业主们之间的返租协议合法有效。对华虹公司的解约请求，法院认为：出口被封也好，“非典”也罢，都是华虹公司所遇的经营风险，不属于“不可抗力”，华虹本身经营亏损也不是法定的解除合同事由，名汇公司无盈利更与本案无所关联。据此，法院驳回了华虹要求解除返租合同的请求。对业主们索要返还被欠租金和滞纳金的请求，法院则给予了支持。

连日来，30户业主陆续拿到了胜诉判决。广东南方福瑞德律师事务所的曹宇瞳律师分析说，如果判决生效，意味着开发商必须继续履行当初的返租承诺，直至合同期满为止。

事件回放：开发商亏损停止返租

名汇商城位于广州市黄金商圈下九路。1999年，其开发商华虹公司打出诱人广告：购买名汇商铺，开发商将向业主返租该铺，每年付给业主购铺款的12％作租金，5年后，业主将能拿回当初购铺款的60％。在购铺的头5年，业主们不仅无需供铺（有租金可代替供铺款），还能享受多余的租金。

广告甫一打出，众多市民不惜出高价在此买铺投资。据估算，名汇2楼至4楼有上千户业主，然而从2002年起，华虹公司开始拖欠部分业主的租金。今年3月，华虹公司向业主们发出提前终止租赁合同的通知，正式提出与业主终止租赁合同。理由是名汇商城的经营者——名汇商贸发展有限公司几年来均无盈利，华虹严重亏损，现已无力返租。